在“房住不炒”的大背景下，曾經那個“閉眼買房”的時代結束瞭。面對嚴重分化的樓市，在福州買房已經是技術活。
比如那些因為喜歡某一個單項因素，諸如區位、景觀、戶型、甚至展示區、樣板間，加上朋友一句“你喜歡瞭就買”而沖動購置房產的人，大概率要被市場教訓瞭。
因為，當你需要變賣的時候才發現，房子的價值，不僅體現在某一個因素上，而是體現在整體各方面上。
1、
對於剛需來說，或者剛改，以前在福州買房的思路是，先買近郊，再向市區置換，最後跳到中心區。在2009-2017期間，這個方案堪稱是屢試不爽。
但是，這一切，有兩個前提上：
第一，我們買的房子，一定要保值。無論面對怎麼樣的樓市，價值依舊堅挺。請記住是價值要堅挺，價格可以浮動，但是價值必須要有；
第二，我們買的房子，要能賣得出去。隻有人願意接手我們買在近郊的房子，我們才有錢買入主城；同樣，市區那個賣給我們房子的人，也才有錢買入中心區。
通過這個置換價值鏈條，我們一道實現住房條件的躍級，同時我們的財富也在不斷積累。
但是，如果這兩個前提被打破，那些原本承載著我們美好生活夢想，就會變成大坑的存在，成瞭的不動產資產。
2、
現在，我們正在面臨的，就是上述前提被打破後，帶來的殘酷現實。未來的房地產市場，將進一步分化，一部分劣質資產，還會持續貶值，而另一部分資產，將會回歸到合理區間，甚至持續增值。
反映在二手房市場方面，我們看到同樣是2020年買房，但是由於選擇不同，如今房產價值也不同。
在2020年，我們曾經探討過同期入市的榕心映月和萬科金域時代，查詢當年的部分開盤記錄：
開盤時間：2020年9月23日
開盤情況：本次推售11#/2-32F/1F架空/2T4/124套，12#/3-32F/1-2F架空/2T4/120套，共計244套；毛坯備案均價28494元/㎡。
優惠情況：無優惠。
產品信息：97㎡/3房/122套，115㎡/4房/122套，共計244套；客群以安傢落戶/城區改善/城區分巢為主。
開盤時間：2020年12月26日
開盤情況：推3-2#/18F/1-2F底商/2T4/64套，6#/23F/1F底商/2T4/88套，共計152套；折後均價30319元/㎡精裝（3-2#：28889元/㎡，6#：30977元/㎡）；備案均價31529元/㎡（3-2#30146元/㎡，6#32166元/㎡）。
優惠情況：滿100萬2%優惠，總價減5.5萬（含認籌優惠），準時簽約優惠1萬，6#樓12月30日前付款可享受2萬元額外優惠；一次性99折。
產品信息：72㎡/兩房/16套（A2戶型），72㎡/兩房/16套（A5戶型），95㎡/三房/32套，114㎡/四房/44套，149㎡/四房/44套。
3、
區位對比，榕心映月是純商，位於金山核心區有地鐵2號線，萬科金域時代部分樓棟配建安置房，位於火車站有地鐵1號線；社區對比，榕心映月是行列式佈局毛坯交房，萬科金域時代是圍合式佈局精裝修；
從社區參數來看，萬科金域時代項目占地面積3.45萬㎡，總建築面積約20.5萬㎡，計容面積14.8萬㎡，共兩層地下室，地面一共10棟主體建築，分別為上部共6棟塔樓（最高33層）、3棟獨棟的配套商業（最高7層）、1個幼兒園。
其中，住宅面積約12萬㎡，占比85%，含普通商品房和回遷安置房，回遷安置房569套、商品房744套。商業面積約2.15萬㎡，占比14%，為一棟七層SOHO、兩棟二層商業內街和部分底層商業；幼兒園面積3000㎡。
兩個特點：安置房和容積率4.28！
在2020年文章，我們就預見到同樣預算，榕心映月性價比要優於萬科金域時代。
目前二手房已經有成交案例，榕心映月成交在3.4萬，萬科金域時代成交在2-2.3萬期間，分析這些2萬出頭房源，如果說是安置房，那麼對於其商品房部分價格沖擊很大；如果是商品房，那麼肯定是虧的。進入202年，榕心映月還變成學區房，這在2020年買房時候，可能誰也想不到，隻能說買房有時候運氣，也很關鍵。
在11月底，火車站北側新店東片區將迎來500畝宅地沖擊，新的地塊規劃更好，勢必對萬科金域時代二手房進一步施加壓力。
無論是剛需還是改善，買房這個行為，就是一種投資行為，當然在自住階段，投資屬性不會顯示出來。可一旦在不同的人生階段產生新的訴求要換房，流通性就非常關鍵。這時候當初的選擇導致的機會成本不同，就會顯示相當明顯。