從三月份開始，深圳已連續兩個月二手房月成交量超過5000套。而此前，深圳二手房成交量長期彷徨在月成交2000套關口。曾經超跌的市場，正在逐步修復。
沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。如果樓市的春天悄然而來，我們應該做出怎樣的選擇？地段論，永遠的真理。地段的價值，就藏在規劃中。跟著城市規劃走，住傢、投資永不愁。趁著“五一”小長假，團隊深入地研究瞭深圳近一兩年公佈的各項規劃。我們發現：半年前（2023年底）才公佈規劃的西麗湖國際科教城真真是個“寶藏區域”，值得期待。
首先來看看西麗湖國際科教城的地理位置：位於南山區北部，囊括西麗大學城、留仙洞總部基地、西麗高鐵新城等片區，總面積約69.8平方公裡（如下圖）。
西麗湖國際科教城規劃范圍圖
在這份長達28頁的規劃綱要裡，我們總結出西麗湖國際科教城規劃中至少有四大“興奮點”：目標超高，機制王炸，基礎深厚，條件拔萃。
規劃提出：“要把西麗湖國際科教城建成影響力卓越的世界一流科教城，全球頂尖科技創新高地和大灣區高水平人才集聚區。”西麗湖建設的國際科教城，不是一般的科教城，其瞄準的是“世界一流科教城”，對標的是矽谷。而且，還旗幟鮮明地提出要成為“全球頂尖科技創新高地”。
請註意這裡的用詞，不是“重要”“高水平”，而是直接用瞭“頂尖”。縱覽規劃，全篇先後出現“世界一流科教城”“世界級創新平臺”“全球頂尖”“世界眼光”“國際標準” “引進世界一流高校”等用語。
實拍圖
在這麼高規格的目標導向下，西麗將發生怎樣的嬗變？我們怎麼能不充滿期待？
要把西麗湖國際科教城建成“世界一流科教城和全球頂尖科創高地”，離不開政府和政策的強大支持和賦能。
特別值得註意的是，西麗湖國際科教城全國范圍內率先建立部省市三方共建機制。“部”指科技部和教育部，代表國傢科技部門和教育部門。“省”為廣東省，“市”為深圳市。
查閱所有資料，即便是國傢級新區、自貿區等，都從未建立過部省市三方共建機制。這一機制，能把國傢、省和市三級政府部門的政策資源調動起來，匯聚在西麗湖國際科教城六十多平方公裡土地之上。我們梳理瞭過去三年半不到的時間裡，部省市密集出臺的支持政策：
西麗湖國際科教城，可謂是千萬寵愛集於一身。集中力量辦大事的機制體制優勢，在國際科教城將再次得到驗證。
示意圖
在科技創新方面，深圳至關重要的有三個區域：西麗湖國際科教城、光明科學城和河套深港科技創新合作區。橫向比較來看，西麗湖國際科教城基礎深厚一目瞭然。
在官方的規劃中，連續用四個“最”來評價國際科教城的基礎：科教資源最豐富、高端人才最密集、科技創新能力最強、產業發展水平最高。請註意，隻有“最”，沒有“之一”。堅決不和稀泥，這樣堅決表態的文件非常罕見。
之所以用四個“最”，實在是因為西麗湖國際科教城太出類拔萃瞭。請看以下數據：
這一長串數據，從已具備的科技、人才、產業基礎方面，足夠有說服力。基於此，我們對國際科教城的發展更有信心。
規劃還概括西麗湖國際科教城獨占“環山、抱湖、擁河、入海”生態資源稟賦。這樣的資源稟賦，放眼整個深圳堪稱卓越。
環山：整個國際科教城被群山環抱，東面和北面靠陽臺山森林公園，南臨塘朗山郊野公園，西接洞尾山和白坑山。
抱湖：國際科教城內有西麗湖、鐵崗水庫、石巖水庫、長嶺陂水庫等四大湖泊資源。
擁河：國際科教城內水系發達，大沙河、白芒河、麻磡河、大磡河、麗水河、燕清溪等多條河流水系密佈。
關鍵，這麼好的自然資源竟然還匯聚在深圳黃金內核——南山區。因此，規劃非常精準地總結國際科教城為“鬧市桃花源”。
西麗，不僅是科教之城，更是自然與人文深度融合的宜居之城。
示意圖
作為個人，置業不可不參與分享西麗湖國際科教城的發展紅利。從自住來看，這裡是鬧市桃花源，左手自然資源，右手人文環境，為不可多得的宜居之所。
從保值增值來看，這裡是深圳未來頂尖人才、頂尖創富群體匯聚之地。曾經有學者做出判斷：南有深圳灣，北有西麗湖，南山的未來在西麗。
在國際科教城內如何選擇項目？當然要選擇重點發展建設片區。我們整理規劃在建的項目，發現大部分項目都聚集在即將發售的漢園茗院所在片區。
漢園茗院區位示意圖
漢園茗院周邊在建重大項目包括：
南科大醫學院及南方科技大學附屬醫院（校本部）項目位於漢園茗院北面。南科大醫學院定位為世界一流的研究型醫學院，首任院長王松靈教授為目前我國口腔醫學領域唯一的中國科學院院士。南方科技大學附屬醫院（校本部）規劃為三甲醫院。
項目2023年已開工建設，占地面積約12萬平米，建築面積超過30萬平米，投資約30億元。
南科大醫學院及南方科技大學附屬醫院（校本部）規劃圖
天大佐治亞理工深圳學院位於漢園茗院南面。天大佐治亞理工深圳學院由深圳市政府、天津大學、美國佐治亞理工學院（與麻省理工學院、加州理工學院並稱為美國三大理工學院）合作共建的研究型大學 。
天大佐治亞理工深圳學院將打造成為我國中外高水平合作辦學的典范，建設中國特色、地方特質的世界一流大學。項目2022年開工，占地面積約約17萬平方米，總建築面積約19萬平米，總投資18億元。
天大佐治亞理工深圳學規劃圖
深港科學園項目位於漢園茗院西南面。深港科學園作為深港合作重點項目，佈局兩傢高端科研機構：一是南科大深港微電子學院，由南科大與港科大聯合建設，重點培養國傢稀缺的微電子領域高端人才；二是深港精準醫療創新轉化中心，開展精準醫療國際合作研究及人才培養。
深港科學園預計2024年7月開工，占地面積約5.5萬平米，建築面積約14.6萬平米，預計總投資約為14.4億元。
南山紅花嶺基地位於漢園茗院西面，為深圳市重點推出的高標準建設、高效能企業集聚的“工業上樓”項目，重點引進高精尖智造頭部企業。企業入駐後，每年可產生營收上千億元。
項目2022年開工，計劃用地面積約11.8萬平方米，總建築面積99.2萬平米，預計總投資近100億元。
紅花嶺智造產業園規劃圖
以上四個項目，投資總額超過150億元，將給片區帶來高端產業、人才和醫療等公共配套。而且，規劃要求，這一片區將來新增用地主要作為教育科研用地，為清華大學深圳國際研究生院、北京大學深圳研究生院、哈爾濱工業大學（深圳）等高校改擴建提供土地儲備。
規劃要求，科教用地原則上不安排住宅功能，僅提供宿舍和小規模過渡周轉用房。因此，片區不再將有新的住宅供應。可以說，片區住宅將來非常稀缺（不像其他一些區域有相對較多住宅供應）。
效果圖
稀缺決定價值。強烈建議考慮西麗湖國際科教城，考慮漢園茗院：
實拍圖
目前漢園茗院營銷中心與美學樣板間皆已開放
建面約109㎡—257㎡山湖臻邸靜候發售
419席準現樓送精裝，恭候蒞臨大賞
