最近經濟政策的確是大轉向，很多領域都已經非常清晰，但地產雖然也有增量大招，但實事求是的講，並沒有像宏觀政策、a股等領域一樣絕對和徹底，而很多人包括我在內，都持有一個判斷，地產起不來，經濟不可能有長期的好轉，因此地產政策要如何做，是值得好好評估一下的。
1、地產政策背景
地產在經過過去4年的折騰後，目前從需求端價格和量基本都跌回瞭16-17年的水平，如果考慮統計數據的水分，很多地方甚至跌回瞭棚改之前的水平。地產的直接影響，以及對產業鏈影響，更包括對金融體系、資產價格、預期的影響，構成瞭當前房地產對經濟的巨大拖累，而從國際經驗來看，沒有一個國傢能在地產崩盤的環境下，完成經濟企穩、轉型、復興等“偉大、光榮、正確””的使命。
我此前也反復論證過，地產如果繼續拖累下去並非是和很多人臆想的一樣，隻要破瞭就好瞭。作為中國資產負債表的最核心抵押物，地產繼續下跌，隻會引發居民部門大面積負資產，金融機構不良大幅度攀升誘發系統風險，經濟長期陷入通縮夢魘等極端問題，這些正是美國、日本等很多發達國傢曾經經歷過的。
當然，政策決策層也並不都是傻子，517的地產政策就是第一次救市嘗試，但在眾所周知的兩派角力中，很多政策設計是空中樓閣、政策意圖不明、政策執行走形，沒有達到任何政策效果，反而沉重的打擊瞭市場信心。
924的政策的確是一次巨大轉向，而這裡面很多政策的設計和意圖，應該說比較好的反應瞭親市場派的想法，但是我認為政策的力度隻能說不錯，並不能達到讓人驚喜和讓市場反轉的程度。
2、當前有/要出哪些政策?
政治局會議的地產部分的確轉向，且有一些很有力的大招，但總體來說轉向不夠徹底，力度沒有特別到位。
逐字分析政治局會議中涉房的部分:
要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貨利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
促進房地產止跌回穩，據我所知是最高批示的原文，這反映瞭對房地產市場行業邏輯的徹底改變，從轉型陣痛、代價”轉變成瞭必須要企穩，這是首個來自最高層的清晰信號，但這句批示為什麼不能是企穩回升?這就是定調中的關鍵問題。
商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量接著止跌回穩這句提綱挈領要求，這句主要體現在嚴控增量和優化存量這兩句話，說明去庫存成為瞭接下來房地產的最重要的任務，減少土地出讓、大面積收購存量住房，將成為商品房開發方面的主要動作。加大“白名單”項目貸款投放力度，這句話主要是為瞭與社會穩定和預期直接相關的保交房，因為分管副總理主推的白名單實際上效果也不佳，但在當前形勢下也隻有白名單能作為保交房的抓手。支持盤活存量閑置土地，很多不熟悉政策的人可能想不到，這個支持盤活存量土地反而是本輪政策中最亮眼的部分。有的人可能會說，517也有這句話，如果再看看924裡面潘功勝的發言，“研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。”，這句話的內涵和517有瞭天翻地覆的區別，一方面，政策銀行支持有條件的企業收購土地，另外一方面，民銀行提供再貸款支持，用大白話說，人民銀行已經完全打通瞭央行直接擴表購買土地的通路。而且更關鍵的是，這個盤活存量閑置土地，如果政策銀行敞開供給融資，地方政府是完全可以通過騰挪不同國企主體之間的資產，來形成地方財政蓄水池的，因此這個政策，如果落實的好，地方政府的動力會非常強。
回應群眾關切，調整住房限購政策，現在還有限購政策的，就隻有北京、上海、深圳等一線城市，既然最高層背書瞭，我想各個一線城市那就是隨時出政策瞭，當然在這裡面，北京作為首都依然很敏感，我傾向於認為限購解除的力度和節奏都會弱於上海和深圳。
降低存量房貸利率，這裡不再贅述，之前已經反復分析過多次，僅僅提一點，這次降低利率有明確要求，是降低到新發放貸款水平附近，因此部分城市的業主可能會有超過100BP的降幅，而部分城市可能就隻有幾十BP，但即使考慮平均50BP，由於明年大概率還要繼續降利率，因此今明兩年平均降幅100BP應當是基準假設。
抓緊完善土地、財稅、金融等政策，這句話就有點虛瞭，主要是呼應瞭三中全會中“完善基礎市場制度”的提法，預計土地交易、出讓、契稅、住房貸款、企業金融中的許多政策都會得到調整，對於普通人影響最大的就是契稅瞭，我預計四季度將會出臺契稅下調的政策，對於一線城市動輒千萬的房屋交易來說，這也是一筆不小的即時開支瞭。
地產還有哪些政策地產後續肯定還有政策，包括現有政策的落地執行、增量政策的研究推出，但這些政策的落地和增量政策的推出，首先跟地產市場的變化有關，我對當前地產市場是這麼看的:
在現有政策下，房地產沒有超強刺激，企穩遵循量在價先的規律，需要先看到量的明顯企穩回升，才有概率看到價格的緩慢回升，若當前政策落實到位(預計最早發生在明年上半年)，那麼量企穩也要等到明年下半年，價格企穩最早也要等到明年底後年初，更大可能發生在26年中，但我個人更偏向於猜測地產在現有政策下可能還是會見不瞭底。
因此，如果市場不見底且造成更大沖擊，我猜測的確可能會有巨大的超常規政策(如重走老路)，房地產可能會在25年上半年企穩回升，但這種政策也並不容易出來，需要滿足幾個條件之一:明年經濟繼續大幅滑落、出現重大系統性風險，地緣環境出現極端不確定性等。
市場如果要確定性的止跌回升，需要已有政策的超常規執行和超常規政策的推出，我判斷政策可能會包括：
第1，已有政策的超常規執行，如收儲標準的大幅度降低，如收儲目標的調整，從配售型保障房全部改成政府自持的配租性保障房，甚至就單純收儲而不考慮是否後續要配售;存量土地收購正如上文所說，也是很容易超常規執行的，畢竟有地方財政沖動，隻要有政策銀行支持，有央行支持，很容易幹柴烈火爆炸出信用派生的火花的。
第2，超常規政策，最容易想到的就是重走老路，比如棚改貨幣化安置再搞一輪，一年2萬億規模，既刺激房市，又刺激消費，但這個路子確實有考慮，真的要出，障礙比較多，我預計需要有巨大的超常規經濟環境推動決策者推出這樣的超常規政策。當然在老路之外，也還有不少超常規政策，比如直接對購房者進行更大力度降息/貼息，38萬億房貸假設本輪降完平均房貸利率3.5%，明年銀行再降0.5%，央行再貼息1%，這樣把中國居民平均房貸利率降到2%，這個效果就會非常的立竿見影，將中國房產直接變成正carry資產;再比如，中央設立一傢新主體中房集團，由央行全額出資負責收購所有地方沒法收購、沒法銷售開發的垃圾有毒資產，用央行資產負債表對這部分資產贖買，將現有投資者和金融機構置換解救出來。當然必須強調的是這些超常規政策，是超常規環境下被逼無奈才會祭出的武器，"但的確現在各種政策，即使是天馬行空的，也在被認真的設計研究和評估中。
評估完，相信大傢對於地產市場和政策都會有一定新的認識，如果要說建議，我的建議是:
1.不要過早判斷經濟要拐頭向上;
2.繼續觀察兩個超常規的政策變化，信號足夠強的時候再轉向;
3.買房買股不用過度擔心踏空風險;