兩天前，環二說上海樓市進入新周期（《上海樓市，即將進入新周期》），引起瞭很大反響。
環二曾經成功預測2020-2024年這次周期，在普遍悲觀時提出2020年大漲的判斷，現在被驗證。
環二曾經成功預測上海樓市的分化。2020年初環二講解瞭獨傢分化模型，當時爭議很大，現在也被驗證。
分化模型部分內容
現在環二提出第三個重要判斷：上海樓市即將進入新周期。
上輪周期塵埃落定，是時候盤點一下哪些區域是樓市萬人坑。
01
高營銷溢價區域
大虹橋、臨港的故事，人盡皆知，但是給我們的教訓缺少深度分析。
今天還是得再講講。
大虹橋最火時，萬科天空之城成交價9.7萬，蟠龍天地號稱10萬。
臨港最高成交單價6.5萬，掛牌價超7萬。
現在大虹橋回落到6萬多，招商虹橋公館已經跌破6萬。
臨港已經回落到3萬以下，創造瞭上海跌幅紀錄。
有客戶問環二：當時那些人瘋瞭嗎？
大虹橋在售新房6萬多，為什麼花9萬多買二手？臨港新房才3萬，誰傻到6萬多買二手？
現在你覺得奇怪，是因為輿論變瞭。
輿論一致看好大虹橋時，很多人都被影響瞭，至少環二調研的高位接盤客戶是這樣。
2021年大虹橋規劃升級，面積擴大至7100平方公裡，超過上海全域。
甚至有人喊出“東有陸傢嘴、西有大虹橋”的口號，大虹橋宇宙級規劃全網熱推。
我們對世界的判斷，很大程度真的是被媒體塑造著，全網都說好，很多人就認為真的好。
有些人連“我是秦始皇”這種騙局都信，信大虹橋成為第二個陸傢嘴很正常。
上面是之前環二文章下的留言，真的有人願意接盤他們的二手。
在有些人認知中，大虹橋價值至少12萬，這樣才願意9.7萬接盤。
臨港一樣的邏輯。2020年臨港自貿區規劃出爐，號稱再造一個浦東，經濟總量要達到1萬億，金融定位下一個香港。
當時真的有太多人想去臨港投資，攔都攔不住。既然對標香港瞭，6.5萬也不算貴。
2021年初臨港掛牌房源
現在臨港敢掛7萬，大傢會覺得房東瘋瞭。
2021年掛7萬，其實市場基本認可，沒人當笑話看。
除瞭環二。
大虹橋、臨港事件給我們的最大教訓是，千萬不要低估媒體的力量。
所有媒體都說一個地方好，這個地方價值一定被嚴重高估。
所有媒體都說一個地方不好，這個地方反而有可能被低估。
現在媒體鋪天蓋地唱衰大虹橋、臨港，自住客戶反而適合入手瞭。
大部分媒體的作用隻是販賣焦慮，增加房價波動。
如果當初不是一致看多大虹橋，可能二手也就炒作到8萬。
可惜的是，當時隻有環二比較冷靜，一致勸大傢不要買大虹橋、不要買臨港。
大傢一定要記住，聽環二的，能避坑。
02
楊浦區
環二有三頂大帽子：大虹橋黑、楊浦黑、普陀黑。
環二寫瞭大量區域評價，難免講一些區域缺點，楊浦講的多一些，當地居民就不愛聽瞭。
截止目前，楊浦房價絕對是跑輸市區。
具體數據環線推文寫過，大傢可以查閱（《上海跌得最慘的市區》）。
不管是老破小還是商品房，楊浦都大幅跑輸瞭南四區的黃浦、靜安、徐匯、長寧。
具體原因《上海跌得最慘的市區》中也分析過，楊浦經濟持續跑輸，是最大的利空因素。
很多人講楊浦經濟實力不錯，其實我們不能看存量，要看增量。
真正帶來購買力的，都是新加入的企業、員工，存量居民置換速度很慢。
另外就是楊浦位置確實不太好，偏居一隅，隻能輻射寶山北部部分區域，楊浦的科教文衛優勢根本體現不出來。
這些之前都講過，今天環二想說的是，大傢分析房價潛力時一定要摒棄掉地域情結。
很多人說環二是外地人，不懂上海。
環二懂不懂先不說，很多上海本地人選房時容易加入太多主觀因素。
自住選房無所謂，喜歡就好，判斷房價走勢就容易犯錯。
屁股決定腦袋，既然選擇瞭楊浦，一定對楊浦是認可的。
選擇瞭楊浦，當然也會強化對楊浦的認可，這樣才能證明自己的判斷準確。
在一個地方長期生活，也需要逐漸的忽視它的缺點，放大它的優點。
這樣生活才能更開心，否則天天抱怨，性格都會出問題。
這也算人類自適應的一種本能。
正確的判斷房價潛力，一定要拋開這些因素，結合數據，真正的客觀評價每個板塊。
每次講一個區域的缺點，當地居民都會說，我在這生活瞭很久瞭，覺得很不錯。
上海是中國最好的城市之一，能讓你覺得很不錯的地方實在太多。
多出來走走，多看看數據。
03
青浦新城
2020年前後，呼聲最高的郊區其實是青浦新城。
長三角一體化中心、大虹橋直接輻射，大傢預期拉滿。
現在潮水退去，青浦漲幅反而低於嘉定、松江。
其實前幾天環線還寫文章認可青浦經濟發展，現在怎麼又說青浦不行？
其實環二從未看好青浦樓市。
2020年1月環二就分析青浦的房子被嚴重高估。
經濟是經濟，房價是房價。
經濟增速快，當然利好樓市，但不是唯一的考慮因素。
青浦經濟的問題不好展開講，不然文章也會被刪掉。
總體而言就是，結構不算合理。
更重要的是，青浦新城新房供應量實在太大。
經濟增速快，帶來瞭增量，這個優勢直接被供應量打沒。
2023年上海共出讓住宅用地73塊，青浦和浦東各自出讓9塊，並列全市第一。
青浦拿什麼跟浦東並列啊？
經濟增速快，是跟五大新城相比，跟浦東比你還是個弟弟。
跟浦東比絕對增量，那更不是一個量級。
經濟總量是浦東十分之一不到，人口五分之一，建那麼多新房賣給鬼去？
其實郊區都存在供應過量的問題，青浦尤甚。
環二整個2024年都在呼籲大傢，一定要關註供應量這個數據。
有可能打死你傢房價的不是經濟、不是老百姓沒錢，而是新房實在太多。
青浦新城能讓大傢記住這個教訓，就算環二沒白寫。
04
市區老破小
環二多次評價老破小，有褒有貶，但涉及到保值，環二一直勸退老破小。
尤其是學區老破小。
外環內的次新房，普遍房價比2020年高10%-30%，外環內老破小卻跌穿2020年，直接跌到2016年。
很多人問環二，應該買老破小還是遠大新？你不看好老破小，是建議大傢選遠大新吧？
不是。
老破小和遠大新，在環二看來根本沒區別。
在保值性上，他們是一類產品。
老破小的問題絕對不是一些專傢分析的：沒有電梯、沒有物業、戶型不好、沒有車位。
這些都不是問題，因為老破小也有優勢：地段好、配套全、總價低、上班近。
老破小的真正問題是，市場暫時不需要你。
整個上海都是置換市場，老破小是資金抽離的對象，而不是流入。
風水輪流轉，什麼時候資金開始流入老破小，這種產品才有復蘇可能。
老破小的結構性危機才剛開始，暫時先不要買，需要一定時間消化這些利空。
詳細分析大傢可以參加沙龍，或者預約一對一咨詢，文章隻能寫到這個程度。
感謝理解。
文章至少給大傢四個建議：避開高營銷溢價區域、避開經濟薄弱區域、避開超供區域、避開周期拋棄區域/房源。
