上海樓市有個有趣現象，因為承接的客群類似、總量有限，導致相近板塊的競爭愈加白熱化——
明明地段、功能、房價、承接的客群都比較接近，但互相看不上對方。
尤其是這些年新晉的中高產板塊，階層躍遷得太快從而有更強的表現欲，誰也不服誰。
今天就來聊聊上海樓市最典型的四對互相看不順眼的中高產板塊。
唐鎮vs禦橋
禦橋和唐鎮都是吃著張江外溢長大的。
這幾年唐鎮聲名鵲起一躍從農村蛻變為中產板塊，看禦橋這個上一屆晉級的前輩，有點不順眼瞭。
同樣都是二手房都要1000萬，唐鎮是樓市當紅辣子雞，每天都有新的營銷軟文滿天飛；
禦橋開發成熟缺少營銷廣告洗禮，隻看過新房廣告的購房者甚至都不知道禦橋在哪。
禦橋開發史其實比唐鎮更早。
2006年就引入萬科，陸續打造出地傑國際歐香四季、歐泊時光、金色城市和海上傳奇河濱苑/芳瀾苑五大商品房小區；
良好的城市界面為禦橋奠定瞭吸引中產客群的基礎。
中產們來到禦橋後更是奮發圖強，硬是雞得自傢孩子把建平地傑變成瞭一梯隊；
2024中考成績還因為太亮眼，榮獲稱號“裸考王”，和張集掰也能掰掰手腕瞭。
又因為禦橋板塊本身比較小，加上地鐵11、18號線一橫一縱排佈，自駕有中外環，禦橋的出行便利度也被拉滿。
購物有傢門口的復地活力城和中產最愛的宜傢，買菜吃飯或是大件消費都十分方便。
中產最愛的品牌開發商、學區、商業、交通都有瞭，禦橋用實力詮釋什麼叫麻雀雖小五臟俱全。
再看唐鎮的走紅方式，和禦橋高度雷同。
先是開發瞭仁恒東郊花園、浦發檀府、大名城紫金九號和華僑城純水岸四個商品小區組成板塊最強中產居住組團。
而後空降東方幼兒園+福山外國語小學+建平中培德的組合，直接把唐鎮教育屬性拉滿。
不同的是相比起禦橋建平地傑的雞出實力，唐鎮這些空降的分校預期被拉得很高，但具體實力還有待明年中考驗證。
商業和軌交兩項唐鎮又略輸禦橋一截。
唐鎮四兄弟裡地鐵2號線創新中路基本都在1.5公裡以上，想到陽光城消費同樣也是這距離。
相比起傢門口就是地鐵、商場的禦橋萬科三兄弟，生活體驗打瞭個8折。
最後從環線位置來看，禦橋屬於中外環之間，唐鎮地處外環外。
但考慮衡量浦東板塊距離的原點是張江，因此在地段上二者勉強打平。
二者在產業上都接受瞭張江的外溢半斤八兩，能拉開二者差距的，隻能是未來的樓市走向。
唐鎮占地面積更大，地鐵站兩側還有大量土地待開發，未來能賣的新房還有很多，板塊房齡能源源不斷更新；
禦橋土儲量相對更少，靠近羅山高架的土地遲遲還沒等到開發。
所以就新房視角來看，確實不能怪張江中產們一邊倒唐鎮。
古美vs金虹橋
和張江類似，漕河涇發展這麼多年也惠澤瞭不少鄰近板塊，同時也形成瞭環漕河涇板塊鄙視鏈。
閔行的金虹橋和古美兩個板塊恰好分別在漕河涇一南一北。
就跟隔瞭一條黃河一樣，兩邊的氣氛已經完全不一樣；
金虹橋嫌棄古美沒有發展底蘊，古美覺得金虹橋界面雜亂。
金虹橋板塊橫跨中環，被其分割為兩大部分。
中環以內部分緊鄰古北，多多少少帶瞭些日式混血，號稱“上海小古北”；
每賣一個新盤起的推廣名絕對都是以古北開頭，城市界面和小區品質相對較高，還有著名豪宅“古北壹號”。
房齡稍微新一點的3房4房，總價動輒兩三千萬。
而金虹橋中環外部分北靠西郊，延續瞭西郊別墅+老破小的風格組合，城市界面相對老舊品質相對更低。
隨著漕河涇新質生產力產業影響超過虹橋主導的外貿商務，金虹橋又成瞭承接漕河涇購買力的標的之一。
相比之下，古美的板塊畫風更加純粹，延續的是徐匯風格路線。
古美早前發展接收的是徐傢匯崛起的外溢，而後繼續接收漕河涇的外溢。
對比金虹橋，古美首先在整體環境上就略勝一籌。
板塊內的路網都規劃得橫平豎直，老破小社區也整齊劃一，整體綠化較多。
萬源城系列凝聚瞭古美的中高產靈魂，千萬級的入門級改善和到一個多億的豪宅別墅都有。
從下限老破小到中產，再到頂豪產品，金虹橋和古美都打得難舍難分，覆蓋的總價段高度重合。
再看兩個板塊的居住場景，各自都有過人之處。
來瞭金虹橋，生活體驗基本和住在長寧差別不大。
商業主要共享長寧的金虹橋商場、南豐城、尚嘉中心，古北黃金城道；
教育同理，享受的主要是虹橋高端私立、民辦的資源輻射。
自駕走延安路高架、中環都比較方便；
因為定位偏高產對軌交需求並不強烈，隻穿過板塊邊緣的15號線就顯得沒那麼雞肋瞭。
古美號稱西南六邊形戰士，四大配套都沒有明顯短板：
論自駕，古美東西南分別是中環、外環、滬閔高架縱向絲滑；
論軌交，1號線、9號線南邊封邊，中間一條12號線貫穿而過利好出行。
論蹭鄰居的商業，南邊有梅隴的百聯南方、中庚漫遊城；北邊有漕河涇印象城。
論教育，古美有九年一貫制協和雙語以及若幹二三梯隊中小學，傢長買瞭更省心；
而且古美自身的醫療資源稍微比金虹橋強不少，口腔醫院、兒科醫院兩所三甲加持...
未來隨著九星城的建成，古美樓市徹底進入存量時代，和金虹橋的PK之路註定還要走很久。
大寧vs瑞虹新城
對新上海人中高產來說，北上海買房選瑞虹還是大寧是個問題。
二者的重疊性在於，北上海能看得上的中高產社區就那麼幾個。
其中，大寧和瑞虹是房齡、配套、社區氛圍，甚至是板塊內的公園配置都高度接近。
從1996年到2003年，瑞虹新城陸續推出瞭十期產品，總占地面積超過90萬方，成為內環一大IP。
在別人還在造樓梯房的時候，瑞虹一期在1998年就配備瞭泳池會所網球場，率先在上海樓市推出精裝房。
港資開發商瑞安還親自為瑞虹操盤瞭太陽宮、月亮灣、星星堂三大商業體。
2021年開業的太陽宮，以一己之力就引入瞭北上海40%的首店資源；
驅車到北外灘商圈也就是一腳油門的距離。
因為地處內環內，瑞虹的就醫、出行條件也相當便利。
周邊不僅有4、8、10以及在建的19號線四軌交環繞，自駕走內環、北橫通道都很方便。
唯一讓傢長有點遺憾的就是學校資源一般；
或者送楊浦民辦私立雞娃，或者等民辦搖號後生源回流提高對口質量。
再看大寧，在小區品質和四大配套也絲毫不弱。
雖然不像瑞安那樣統一開發瞭十期，但大寧的慧芝湖、寶華現代城、明園森林都市、大寧金茂府等小區根據房齡和品質也劃分出明顯階梯。
從總價段來說，大寧住宅價格基本覆蓋瑞虹一至十期；中位數與瑞虹前七期產品高度重合。
瑞虹商業固然強悍，大寧商圈也是碾壓級的存在，總體量超過50萬方。
上海久光中心開業之初首店比例約占北上海30%，一躍成為靜安第二大商圈。
出行有軌交1號線、在建的20號線；自駕走中環、南北高架，算上堵車通勤體驗略輸內環內的瑞虹。
但大寧有更能拿捏中產命脈的學區資源，有2+1組合的大寧國際小學+風華中學，更有1+1組合的閘北實驗小學+風華中學。
不同於老靜安的快樂教育，閘北出身的大寧教育一直很雞血，非常符合中產父母需求，生活不掉階層一定得從雞娃抓起。
綜合來看，瑞虹勝在瞭地段。
美中不足的是除五期之外清一色塗料外立面略顯掉價；
老去的一、二期以及尚未發力的對口教育資源對年輕中產來說吸引力弱瞭一些。
大寧輸瞭地段，但教育資源更搶眼，還有市北高新區這樣的產業支撐，各方面都顯得板塊“用料紮實”。
長風vs真如
普陀這兩年的內部改善也開始掐起瞭架。
尤其是隨著真如最新一次崛起，隔壁長風時常感覺被這個老六“偷傢”。
先是被真如的中海商務中心分流走瞭一批企業，後來又被分流走瞭不少買改善房的客群。
普陀早年間城市更新，很多本地居民被遷去瞭外環外給市區改造騰地方。
現在普陀市區改造煥然一新，外環外的老普陀居民是時候賣三套江橋動遷房重返市區瞭。
去看房瞭才知道，之前總覺得長風很貴，隻是沒想到真如現在也這麼貴。
比如二者的兩房價格，長風怪牌價大約在1000萬出頭：
真如的品尊國際兩房也掛出瞭1000萬+：
論地位，長風是長寧區的外掛，城市界面好得不像普陀，板塊界面已經成熟。
真如是區裡的親兒子，這幾年瘋狂接受資源堆積，肉眼可見進步神速。
論商業，長風有大悅城、近鐵廣場，桃源π，長寧人民有空都得來大悅城轉轉。
真如從去年等到中海寰宇城開業後，一躍成為西上海當紅辣子雞，商業總體量已經超越五角場，寰宇城更是時常霸榜各大平臺軟件。
論交通，真如坐擁7、11、14、15號線，妥妥的普陀心臟；
長風僅有13、15號線，在蘇州河沿線的商務區通勤出行最後1公裡相當不方便。
教育方面整個普陀區都比較均衡，至於醫療資源兩個板塊差距也不算明顯。
總體來說，長風板塊給人的第一印象更好，橫平豎直的網格狀排佈看起來更幹凈整潔；
自帶的蘇州河景資源，因為改造得當比對岸天山都高出一個層級。
真如勝在目前的性價比相對高些，交通發達，發展還在高速車道上。
對比去年長風真如兩個街道稅收分別是5000多萬和3000多萬，二者的差距今年可能還會進一步縮小。
真如未來能否反超長風，讓我們拭目以待。
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