案情簡介
2022年12月2日起，某房產經紀公司的工作人員多次帶領王某某參觀瞭不同小區的多套房源。2023年7月6日，該公司又帶王某某查看瞭涉案房源，而該房源並非某房產經紀公司的獨傢代理。7月8日，王某某再次查看該房源後決定購買。隨後，某房產經紀公司三次安排王某某與房主會面進行商談。8月8日晚，在最後一次商談中，雙方談妥瞭房屋交易條件。之後，房主與買受人王某某準備簽訂《 存量房屋買賣合同》，並確定瞭房屋成交價格。同時，房主、買受人王某某以及中介方某房產經紀公司也準備簽訂《中介服務合同》，其中約定中介費為57200元。某房產經紀公司隨即打印出瞭合同文本，但王某某以需要再研究合同內容、第二天再簽約為由，將合同文本帶走。然而，在8月9日和10日，王某某通過其他渠道聯系到瞭房主，並選擇瞭另一傢中介費用較低的中介機構與房主簽訂瞭房屋買賣合同，並支付瞭2萬元的中介費。
法院審理
法院審理後認定，王某某的行為構成瞭“ 跳單”行為，並綜合考慮瞭某房產經紀公司所提供的服務程度、當地房產中介費用的實際情況以及本案的具體案情等因素，酌情判定王某某向某房產經紀公司支付中介費2萬元。一審判決後，王某某不服，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
法官說法
“跳單”又稱“跳中介”，指的是中介人在為委托人提供中介服務後，委托人卻利用中介人所提供的服務，私下裡與相對方簽訂合同，或者另行委托其他中介機構與相對方訂立合同的行為。《民法典》第九百六十五條明確規定：“委托人在接受中介人的服務後，若利用中介人提供的交易機會或媒介服務，繞過中介人直接簽訂合同的，應當向中介人支付相應的報酬。”《 民法典》的實施，明確禁止瞭違背契約精神的“跳單”行為，司法實踐中已對部分“跳單”行為作出瞭否定性的評價。然而，“跳單”行為具有一定的隱蔽性和爭議性，那麼在司法實踐中，究竟如何理解和認定“跳單”呢？
通過該案例，本文將重點探討兩個問題：一是司法實踐中“跳單”的認定標準；二是如何區分“跳單”與正常的市場交易行為。
一、司法實踐中“跳單”的認定
1.客觀上的“跳單”行為。《民法典》第九百六十五條關於“跳單”的規定是“繞開中介人直接訂立合同”，從字面理解似乎是指委托人直接與標的物所有人進行交易。然而，在實際操作中，更多的是委托人通過其他中介機構訂立合同，這種情況下的“跳單”行為具有較強的隱蔽性。以上述案例為例，盡管涉案房源並非某房產經紀公司的獨傢房源，但該經紀公司多次帶領王某某看房，並提供瞭房產信息和服務。王某某在未經協商的情況下，短時間內通過其他中介，以明顯低於市場價的中介費購買瞭涉案房源，導致某房產經紀公司失去瞭本應獲得報酬的機會。盡管王某某是通過其他中介完成的交易，但其行為仍符合《民法典》第九百六十五條規定的情形，既違反瞭誠實信用原則，也違背瞭契約精神，因此，最終被認定為“跳單”行為並承擔相應責任。
2.主觀上的“跳單”故意。“跳單”行為的主觀意圖十分明確，中介費用高是委托人選擇“跳單”的主要誘因。甚至在委托人與中介機構及房主即將達成購買協議時，由於中介要求的中介費用過高、不願讓步或讓步很少，委托人便會選擇通過其他中介以極低的中介費用直接完成交易。在此過程中，委托人甚至未對中介費進行協商就另尋他徑，其“跳單”意圖非常明確。以上述案例為例，被告人王某某接受瞭某房產經紀公司的服務，8月8日晚已談妥並準備簽訂合同時突然反悔，隨後在8月9日、10日，通過其他途徑聯系到房主，並通過其他中介完成瞭房屋買賣。其行為目標明確，主觀上的“跳單”故意顯而易見，是典型的“跳單”行為。
二、如何區分“跳單”與正常市場行為
市場經濟鼓勵公平競爭與擇優選擇，以此激勵經營主體提供更優質的產品和服務，同時賦予消費者更廣泛的選擇權。以房屋買賣中介服務合同糾紛這一常見情形為例，區分“跳單”與正常市場行為主要體現在以下幾點：
1.是否對多傢中介機構進行瞭比較。這種比較涵蓋中介費用、產品報價、服務質量等多個方面。實踐中，跳單行為通常發生在委托人最初僅選擇一傢中介機構提供服務，且該機構提供的信息和服務基本令委托人滿意的情況下。然而，在即將達成交易時，由於某一因素（實踐中主要是中介費過高），委托人放棄該中介機構，轉而委托其他中介或個人完成交易，這構成“跳單”。相反，如果委托人從一開始就委托瞭多個不同中介機構提供服務，並最終選擇自己滿意的中介進行交易，這屬於消費者的自主選擇行為，不宜認定為“跳單”。最高人民法院公佈的指導案例1號也明確指出，如果買方通過其他公眾可獲知的正當途徑獲得瞭相同房源信息，有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同，且其行為沒有利用原中介公司的房源信息，則不能認定為違約。
2.是否與中介機構進行瞭協商。即使委托人最初僅委托瞭一個中介機構提供服務，如果在服務過程中因中介費用、產品報價、服務質量等產生分歧，且委托人與中介機構經過充分協商後仍不能達成一致，委托人另行委托其他中介機構或個人重新進行協商，並以符合市場價格的中介費用完成交易的，也不宜認定為“跳單”。
3.另行委托的中介費用是否正常。中介費用過高是“跳單”行為的主要誘因，以筆者所在城市為例，房屋買賣的中介費用通常按房屋成交價款的2.7% 收取。盡管中介收費可以有一定的優惠，但單筆中介費用往往高達數萬元，遠高於“跳單”後的實際支出。如果委托人另行支付的中介費明顯低於正常的市場價格，則容易被認定為“ 跳單” 行為；反之，則不宜認定。因此，委托人實際支出的中介費用是否符合正常的市場價格，也是判斷“跳單”的一個重要參考因素。
綜上所述，消費者在同一時期選擇多傢中介服務機構進行服務，並擇優選擇中介進行交易，一般不會被認定為“跳單”行為。如果消費者起初隻選擇瞭一個中介機構，但對其中提供的服務不滿意，應與中介機構就服務質量和中介費用進行充分協商。協商不成時，再依據市場行為選擇其他中介，以避免被認定為“ 跳單” 行為而承擔責任。同時，中介機構也應提高服務質量、制定符合市場行情的收費標準，並培養充分的市場競爭意識，不能僅依靠禁止“跳單”的法律條款而固步自封。
來源：法院周刊