白雲，真是悶聲發大財啊。
這兩天，我們在盤廣州各區10月樓市成績單，發現大傢都在回暖，但要說最出彩的，是白雲。
據白雲區住建交通局數據，白雲10月（截至10月28日）一手住宅網簽1153套，面積11.4萬平，比9月增長169%和153%，比去年同期增長113%和100%。
進一步對比全市數據，白雲區成交量排到全市第3，漲幅更是全市第1（來源：中指院，截至到10月27日)。
為什麼白雲這麼牛？
其實，我們以前就說過，白雲實力，一直是被低估的。
幾個冷知識，未必所有人都知道：
白雲區，是廣州常住人口最多的行政區，一個區占全市人口約20%，大概率也是外來人口最多的區域。
今年上半年，白雲區GDP總量1363.58億元，排名全市第4；增速大約6.3%，跑到全市第2。
能跑得這麼猛，主要是因為白雲區產業、交通、學校建設在猛轟油門。
既有白雲湖、設計之都、羅沖圍這些新概念區刷存在感，也建起“1913”集團化辦學體系，培英、廣附、鐵一遍地開花。
再看白雲區的板塊劃分，分為20街+北部四鎮，20街更靠近中心四區，北部四鎮指鐘落潭、江高、人和和太和。
如果按新房視角來劃分，目前比較主流的板塊有：
白雲新城、白雲設計之都、嘉禾望崗、白雲湖、金沙洲、北部四鎮、白雲京溪板塊等。
這幾個板塊，總價從100萬橫跨1000萬+，跨度大，但也很全面，從鐵剛、剛需、剛改、改善、豪宅買傢都能覆蓋。
所以，白雲區能出彩，支撐力是到位的：
人口多、面積大、有沖勁、置業板塊全面，依靠內部消化也能帶起行情。
尤其是9.29全市解限後，所有外來人口都有瞭購房資格，結合數據來看，白雲這一波行情，是剛需、改善客戶帶起來的。
那，如果想在白雲買房，有哪些是需要註意的？
1、白雲區以內生型市場為主，但又和天河、越秀、荔灣都接壤，所以城區買傢也可以考慮，要結合預算和自身需求：
高端玩傢，有1000萬預算，看白雲新城
改善買傢，350-500萬左右，看白雲設計之都、看嘉禾望崗，白雲京溪
剛需買傢，200-300萬+左右，看白雲湖、金沙洲
鐵剛買傢，100萬起，看北部四鎮
| 數據來源：克而瑞
2、主流板塊多數配書包，但基於白雲過去民強公弱的局面，這些學校多數都是新掛牌，含金量有待驗證
可以留意官方扶持的教育集團，以及白雲培英、鐵一系這些老面孔，保底不出錯：
| 白雲4大名校教育集團
3、接下來白雲區還將有不少新增供應，概念性、書包、使用率還會有驚喜，可以繼續關註下。
下邊，我們再挑幾個板塊來簡單聊聊。
一、設計之都板塊：
設計之都板塊，也就是白雲新城以北地帶，以江夏到黃村一帶為主，從2017年謀劃，發展速度很快。
它的定位為現代服務業集聚區、粵港澳大灣區設計產業國際品牌集聚地，就兌現度來看，產業已經小具規模瞭。
目前，一共35棟總部大樓投用，300傢企業進駐，去年產值超650億。
另外，三期的黃邊舊改，年初中建三局、白雲城投成為合作企業後，動作也特別快，最近回遷房樣板間開放參觀，融資區估計也快瞭。
早前的10月18日，華中師范大學還和白雲簽訂協議，要在設計之都共建華中師范大學白雲學校，為九年一貫制，共96個教學班。
所以，設計之都板塊，增量還會繼續有，能吃泛白雲新城這口飯，也有舊改、產業、學校等利好。
至於新房選擇，目前隻有一個廣州地鐵·雲築上品，位於三期南面，也就是黃邊舊改、華中師范大學白雲學校附近。
配套基本面也不錯，學校對口省一級黃邊小學，地鐵則近在建的14號線二期鶴南站，直線距離大約200米，去白雲新城、越秀比較方便。
不過，商業、周邊城市界面就要等等瞭。
項目體量不算大，目前在售的A區，戶型是約88-143平三四房，也有超100%使用率。
但總價最低的88平沒啥貨瞭，主力的是105-107、123平四房，三房總價大約320萬起，四房總價380萬起。
二、嘉禾望崗板塊
嘉禾望崗板塊，吃的同樣是泛白雲新城這口飯，但位置就比設計之都更靠北。
不過，好在嘉禾望崗板塊開發程度更高，港企新世界耕耘多年，學鐵商配套、城市界面都不錯，以及常年活躍在全市10大二手成交榜的嶺南新世界。
變量也是有的。
一個是嘉禾望崗站北側空地，預計會結合TOD來搞，早前白雲掛牌又臨時撤牌的兩宗地塊就在這裡。
而撤牌原因，我們打探到，是因為中旅放瞭鴿子。
不過，9月底動工的白雲山姆旗艦店就在這附近，預計2026年底全面開業，算是扳回一城。
而另一個變量，則是接受廣州設計之都產業外溢，結合去年的新定位，嘉禾望崗為設計之都北區，廣州設計之都雲創智谷。
至於新盤，這裡有很多人熟知的熱盤國貿雲上。
其位於嘉禾望崗站以北地帶，可以蹭嶺南新世界配套，到地鐵站、雲門NEWPARK走路約500米左右。
有一點要註意，國貿雲上和嶺南新世界屬於不同街道，新世界學校讀不瞭，現在對口學校一般般。
好在，教育還是有變量的。
具體要等西側規劃的54班九年一貫制學校，由嘉禾望崗AB2107012地塊競得人配建，就看後續情況瞭。
總體來說，國貿雲上還是賣得比較快，總共7棟樓，1、2、3號樓清棟，貨量不多，目前主要在售7號樓，剩下5、6號樓沒推。
至於價格，85平三房總價340-380萬，但基本隻剩靠馬路一側課選；103平總價430-510萬，121平總價580-610萬，多數在20樓以上。
另外，考慮白雲新城北的話，還可以看看保利雲境，三劍客最親民的一位。
它最大優點是總價低+使用率高，最低總價230萬起，買到68平三房單衛產品，使用率超110%。
至於缺點嘛，加拆神助手，我們詳細聊聊。
三、白雲湖
白雲湖，現在也叫白雲湖數字科技城，同樣速度很快，從2019年發展至今，城市界面、產業引入、板塊配套都在猛沖。
板塊價值度，可以歸納為這幾個：產業、湖景、學校、地鐵，適合剛需買傢。
產業上，主要是建設數字經濟、信息產業等，目前已經有26個項目落地瞭，當然具體投產都還需要時間。
湖景，就是白雲湖，是廣州市面積最大的人工湖，環境不錯，湖景房也是這個板塊的賣點。
地鐵，板塊主流樓盤幾乎都很靠近8號線，一個滘心站，一個亭崗站，但到中心城區通勤還是有一定距離，更適合沿線通勤的買傢。
學校嘛，公辦以培英和廣附為主，都是九年制，目前廣附已經開學，由珠江實業配建，對口品實雲湖花城和越秀天悅雲湖。
至於新房選擇，白雲湖會比較多，除瞭上邊兩個盤，還有中建星光城、招商雍雲邸等等。
對口廣附的兩個盤，確定性更高，有廣附+現房，總價200多萬起步；其他樓盤，三房總價有低於200萬起的。
好瞭，篇幅有限，今天就先說這麼多，還想瞭解白雲更多情況的，或者想在白雲買房，加拆神助手一起聊聊。