大傢好，我是藍白。
房貸利率調整完畢，央行主管媒體《金融時報》發瞭篇文章，怎麼看房貸利率降到歷史低位。
不管在電腦上看，還是手機上看，這篇權威定調的文章，都透出瞭一股不同尋常的風向。
其中提到：
1，許多銀行表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本後，五年以上期限新發放房貸利率的保本點，基本在3.2%左右。
近期出現極少數房貸利率低於3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對消費者產生誤導。
重點在這一句：五年以上期限房貸利率顯著低於3%，對銀行來說不可持續。
2，從11月開始，存量與新發房貸利率形成瞭新的聯動機制，隻要存量平均加點高於新發30個BP，客戶就能和銀行協商重新調整加點。
重點在這一句：實際上增大瞭銀行通過一味降低新發放房貸利率進行惡性競爭的成本。
《金融時報》的吹風一向很準，比如之前對債市瘋牛的嚴厲警告，比如政策利率換錨7天逆回購的評論，全都應驗。
當然，還有這次對房貸利率“紅線”的劃定。
今天藍白就跟大傢聊聊：為什麼房貸利率的紅線要定到3%？如何看待公積金和商貸利率倒掛？為什麼要禁止銀行惡性競爭？正好，最近存量利率調整後，不少朋友後臺問，為啥房貸利率還是3.9%？被重定價周期的規則搞懵瞭，到底該怎麼選？
3.2%成瞭銀行的保本線，不妨參考前幾天的新聞。
《國際金融報》的報道，10月LPR報價下調後，不少地區甚至出現與公積金貸款利率“倒掛”的現象。
比如南京和蘇州有2.95%的，廣州有2.9%的，某外資銀行甚至說能做到2.6%，足足比LPR減點100bp，比公積金還低。
然後就收到瞭地方監管指導，要求商貸利率不能低於公積金貸款利率。
這新聞把我看笑瞭，想過離譜，沒想過這麼離譜。
以前朋友之間聊天，你貸瞭多少？貸多少年？利率多少？對方抿嘴一笑，我公積金，直接薄紗，終結話題。
這才幾年啊，曾經被視為吃人不吐骨頭的商貸，都要比堪稱買房福利的公積金還低瞭。
從2019年商貸換錨LPR後，5年期LPR已經降瞭125BP，之前不少城市動輒70bp以上的加點現在也沒瞭，再加上幾乎所有城市都取消瞭首套房貸利率下限，裡外裡，房貸降瞭快200bp都不止。
但是，這幾年公積金利率隻降瞭兩次，總共隻有40bp。
諷刺的是，截止到今年8月份，吉林、河南、湖南、河北的30多個城市，為瞭活躍成交，都在推進“商轉公”。
那有人就很悲催瞭：商貸6%的時候站崗，費勁巴拉的辦完商轉公，又發現商貸能降的比2.9%還低。
合著你面多瞭加水，水多瞭加面，買個房子兩頭打臉，就是趕不上吃口熱的啊。
前段時間，金華銀行業協會說，要防止內卷式惡性競爭，有通過手工補息攬儲的，有貸款低價競爭的，有跟不法中介合作，為瞭搶業務慫恿客戶惡意投訴的，返傭招攬客戶的。。。
銀行的“吸儲放貸”賺錢模式天然招人厭，而身處局中的銀行人業績考核是如此冰冷。
僧多粥少的時候，同行不是冤傢，而是仇人。這是房貸利率劃定紅線的背景。
為什麼劃定3%？這就要說到存量房貸新規的算法：新老房貸偏離度高於30bp。
央行官網的數據，三季度新發房貸平均是3.33%，而當季LPR是3.85%（因為8月和9月還沒降息嘛），也就是-52BP。
現在5年期LPR是3.6%，10月25號之後，大部分人的房貸都調到瞭LPR-30bp。
也就是說，在年內大部分人的房貸沒有重定價時，現在的偏離幅度是22BP（-30BP+52BP），是小於30BP的。
這樣來算，新規的調整臨界點，是相比全國新發放房貸利率平均加點值-60BP，如果年內銀行為瞭搶客戶繼續降新發房貸利率，一旦觸發機制，那存量房貸就會隨之調整。
當5年期LPR維持在3.6%時，對應新發放房貸平均利率下限，就是3%。
好，3%是個技術層面的問題，那為什麼要禁止銀行惡性競爭呢？
5年期LPR，是7天逆回購政策利率傳導後，形成的貸款利率。而減點後的新發房貸，是實際利率。
一個東西，同時有兩個價格，一個參考價，一個市場價。
大傢都知道，價格雙軌，會造成資源配置扭曲。
銀行是靠存貸差賺錢的，如果在座各位都玩“死道友不死貧道”這套，沒等存款利率降下去，一味的卷貸款利率，造成真實貸款利率遠低於LPR，就會造成：
資產與負債不同步，銀行賠的利息多，賺的利息越來越少，甚至形成尾大不掉的不良資產，金融體系是絕無可能承受這種風險的。
《銀行傢雜志》的文章說，金融風險的暴露，具有典型的滯後性、突發性、傳染性特征，根據歷史規律，大規模信貸投放後往往伴隨高風險，滯後期一般在4—5年。
現在，我國銀行可以承受低於1.8%的息差，主要還是沒有進入風險暴露期，如果前期息差和盈利過低導致自身積累不足，銀行就會陷入破產重整或者由國傢動用納稅人資金進行救助，影響金融穩定，引發不可估量的社會風險和經濟損失。
更何況，現在降房貸利率，似乎已經對地產“脫敏”瞭，從6%降到5%沒效果，降到4%、3%還是沒效果。
非但沒效果，想買房的一看，你不買我不買，明天還能降200，等等黨永不服輸，觀望情緒隻會越來越濃厚。
當然，3%的紅線，隻是針對現在5年期LPR的水平來說的，年底之前變動的可能不大。
但現在外部環境的掣肘已經松動，明年大批人房貸重定價，降息空間打開，存款利率跟降，看貨幣+財政刺激的效果如何，有可能還會降息。
有朋友問，為啥調過之後還是3.9%，這就要說到重定價日的選擇瞭。
我瞭解瞭一下，現在中行、農行已經能申請瞭，建行是11月5號，郵儲是11月7號，招行、浦發、中信、交行是不晚於11月15號受理。
有兩點大傢註意：
1，不論你的重定價日是明年1月1日或是其他時間，隻是適用的5年期LPR水平不同，如果3.6%的報價不變，之後都會調到3.3%，這裡有張圖大傢參考一下。
2，從11月開始，有一次選擇重定價周期的機會，有3個月、6個月和12個月，記住隻有一次，選擇後直到你還清貸款，都不會再變。
如果你原來的重定價日是1月1號，選3個月，那就是每年的1月、4月、7月和10月的1日重定價。選6個月，那就是每年1月和7月的1號重定價。
如果原來的重定價日是貸款發放日，也是以此類推，這一點很好理解，不用多說。
很明顯，重定價周期怎麼選，取決於你對利率走勢的判斷。
降息周期，重定價越短，越早享受更低的利率。
加息周期，重定價越短，越早承受更高的利率，反過來一樣的。
所以目前很多觀點認為，選3個月更合適，畢竟降息大潮難以抵擋。
至於加息，不用太擔心。
1，反正現在有瞭新老房貸動態調整的機制，不會像以前那樣做大冤種，降息周期先不要提前還貸（當然富哥除外）。今年存量和LPR降之前，我跟好幾個條件本不寬裕還想提前還貸的朋友說，錢先應付生活開銷，或者能攢點是點。
2，現在是求通脹而不可得，真過熱到要加息的地步瞭，就業物價消費強的一批，那就更不怕瞭，提前還一部分也行。
3個月，6個月，1年，全看各傢情況。
有錢的，不想天天精力都放在盤算那點利息上的，堅信利率還會漲回來的，那就繼續1年。
對能省下的利息非常敏感的，堅信利率還會往下俯沖的，貸款周期短的，那就3個月。
我猜啊，不一定對，很多人應該會選6個月，畢竟站裡那句名言怎麼說來著：我們的性情，總是喜歡調和、折中的。
我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。