北京時間12月19日凌晨3點，美聯儲宣佈降息25個基點，將聯邦基金利率目標區間下調到4.25%-4.50%之間！這是美聯儲年內第3次降息，也是2024年9月份以來，短短3個月已經降息100個基點。
一夜之間，美元指數跳升到瞭108點上方、美國10年期國債收益率跳漲。
美聯儲今年以來的第三次降息，意味著美國由貨幣緊縮周期轉向寬松周期，通過降息促進就業，刺激企業投資與消費，抵禦經濟下行風險。
美聯儲上一輪降息周期是在2020年。2022年3月以來，為瞭緩解經濟衰退帶來的壓力，美聯儲實施瞭一輪激進的加息政策，利率達到5.5%的高位。今年9月的第一次降息是美聯儲自2020年3月以來的首次降息，主要原因為美國通脹水平已經由2022年6月的9.1%下降至2.5%，接近美聯儲目標通脹水平2%，通脹壓力有所緩解，為美國貨幣政策調整提供瞭空間。同時，美國失業率上升至4.2%，非農就業崗位增速放緩，就業市場出現疲軟跡象，美聯儲希望通過降息來維護就業市場的穩定。
那麼對於市場的影響如何？眾所周知2020年那一輪美國降息帶動瞭中國國內信貸寬松，間接也導致瞭房價的爆發，當下國內房地產市場陷入調整的很大原因也是因為這一輪爆發式上漲。
全球降息潮出現。
當然中國房地產市場受多種因素綜合影響，美聯儲降息隻是其中一個重要的外部因素，國內的房地產政策、市場供需關系、經濟發展狀況、人口結構變化等對樓市的影響更為直接和關鍵。
但整體看，美聯儲的累計3次100個基點的大幅度降息對國內房地產肯定是巨大的利好。
剛剛結束的重要會議，政治局會議確定瞭明年的宏觀政策基調——將超常規逆周期調節，實施更加積極的財政政策、適度寬松的貨幣政策。中央經濟工作會議也提出將“適時降準降息”。
中國的LPR（貸款市場報價利率）在10月降息25個基點之後，11月維持利率不變，12月LPR將在明天（12月20日）公佈，拭目以待。
可以確定的是，明天大概率會出現一次10-20個基點的降息，即使不降，2025年1月份也是100%會降！
2024年截止目前，LPR1年期下調45bp至3.1%，5年期下調60bp至3.6%，12月份高層重要會議部署2025年工作重點時提出將進一步適度降準降息。高盛預計2025年中國將降息40bp；瑞銀預計中國央行可能在2025年降息30bp~40bp、2026年進一步降息20bp~30bp；天風證券認為2025有望降息超50bp。
也就是說，2025年底，中國央行公佈LPR將進入2時代，國債收益率的大幅下跌是市場對於未來官方利率的預期釋放，某種意義上說，也是對未來普遍資金回報的預期釋放。
各界對於中國進一步定向降準、降息的預期也在攀升。
我國央行的政策目標與美聯儲有所差異，根據《中國人民銀行法》，中國人民銀行的貨幣政策目標是保持貨幣幣值的穩定，並以此促進經濟增長。近幾年，盡管我國經濟面臨極大的下行壓力，但為保持匯率穩定，貨幣政策上相對克制，降息幅度不如大傢預期中的大。伴隨美國步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國內貨幣政策空間將顯著擴大。面對當前的經濟形勢，預計我們降息的政策可能很快也會出來，幅度可能不會很低。
那麼美聯儲的降息對中國房地產市場的影響主要有幾點：
第一：國內降息也是難免，很快會出現降準降息！
當下大部分市場都在討論貸款繼續降息，但國內整體看每個月的LPR降息緩慢，也不會突然暴跌影響市場情緒。存款降息很可能會出現在市場。
最快明天中國LPR就可能繼續降息！
第二：這隻是開始，從趨勢看，降息還將持續
美國開啟新一輪降息周期，打破瞭中國貨幣政策的天花板，讓我們獲得瞭更大的降息空間。過去幾年，中美利率出現瞭罕見的倒掛，中國10年期國債收益率比美國低200個基點左右。為瞭減少資金流出中國，中國降息步子很小，幅度有限。美元開啟降息周期後，中國未來幾年降息空間加大，低利率時代來臨瞭。
美聯儲開啟降息周期，對中國是利好。它讓中國貨幣政策空間加大瞭，對樓市、股市和經濟都構成利好。
在經濟下行壓力之下，貨幣政策仍會趨於更加寬松，中國的降息周期會繼續。而且隨著美國大幅度降低，國內未來幾個月降息也會加速。
第三：房貸利率全面跌入2區間
自10月份LPR下降25個基點至3.60%之後，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。但是進入11月後，青島、廣州、南京、蘇州、長沙、武漢等多地房貸利率下限近期出現上調，上調幅度在5至25個基點之間，房貸利率下限回升至3.0%至3.2%。
部分地區之前房貸利率過低導致與公積金利率利差縮小甚至“倒掛”。為瞭避免這種不平衡，銀行選擇上調房貸利率下限，以確保商業貸款與公積金貸款之間的利率差距。
中原地產研究院統計數據顯示，2024年11月全國首套房平均利率已經跌到瞭3.1%左右，二套房貸款平均利率為3.2%。整體房貸11月平均利率在3.15%左右。
房貸利率整體看已經經過瞭多輪下降，從調整幅度上看，各地對於房貸利率的降低呈現出差異性。目前，多數城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。
從趨勢看，2025年房貸利率有望最低跌到2左右！
第四：樓市的政策寬松繼續井噴
四大一線城市減稅效果顯著此次契稅新政將北京、上海、廣州和深圳四個一線城市納入政策范圍，無疑是一個重要的突破。從國傢稅務總局公佈的數據來看，這四個城市的購房者在此次政策調整中受益匪淺。據統計，四個城市符合條件的納稅人合計減稅7.1億元，有效降低瞭居民的購房成本。
以北京為例，自契稅新政實施以來，該市房屋交易申報量同比增長瞭62.2%，顯示出政策對購房需求的強烈刺激作用。上海、廣州和深圳的購房需求同樣得到瞭有效釋放，房屋交易申報量分別同比增長瞭87.2%、27.5%和66.4%。這一數據充分說明瞭契稅新政在促進一線城市房地產市場平穩健康發展方面的積極作用。
最近的各種新政效果也是立竿見影，像深圳新政後新房二手房都翻瞭不止一倍。關於新政後一線城市表現的分析。
從近期市場的走勢來看，那些能切實減輕購房者負擔，降低購房成本的政策，通常能對市場起到很好的提振作用。9月新政後各地樓市的表現，驗證瞭上述判斷。新政後表現良好、領跑大市的城市，通常都具有政策力度大，新房庫存低，城市經濟基本面好這些特征。
在國內經濟轉型、需求穩定的背景下，政策調控對樓市的限制有望逐步放松。地方政府面臨的財政壓力較大，而房地產業作為支柱性產業，穩定的樓市對於地方財政收入的重要性越來越大。未來，樓市調控政策可能會在適度寬松的背景下逐步釋放，而這也為房價上漲提供瞭政策性助力。
與此同時，房地產市場遇冷，土地出讓收入大幅下滑，部分地方政府甚至面臨連利息支付都舉步維艱的困境。全國范圍內非稅收入的急劇增長，乃至“遠洋捕撈”等非傳統收入來源的增加，無不從側面折射出地方政府財政壓力的嚴峻程度。
通過對經濟溫度計的觀察發現，9至10月份經濟有所回暖，但這種改善在11月下旬基本停滯。這表明第一輪政策雖然有一定效果，但未能持續帶動經濟增長。
在此情境下，更多的刺激計劃會落地！穩定房地產市場無疑具有積極意義。
LPR 下行，2025 年房貸利率或近“2 字頭”。對普通傢庭，購房成本降可低價購房。如首套房者，低利率使購房更易。以 300 萬房貸款為例，利率降 1 百分點，20年貸款月供減近 1000 元，長期省可觀成本，刺激房地產需求。
整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復，還在逐漸見底過程中，國傢救房地產的決心已經全面體現在政策上，美聯儲降息周期來瞭，伴隨美國步入降息通道，人民幣匯率壓力將極大緩解，國內貨幣政策空間將顯著擴大。面對當前的經濟形勢，預計我們降息的政策可能很快也會出來，幅度可能不會很低。
政策空間更大瞭，未來更多更重磅的政策會加碼落地，2024年樓市出現瞭暖冬，2025年一季度一線城市和部分熱點二線城市的小陽春也已經可以預期瞭。